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  • Fábio Barletta

TAXAS CONDOMINIAIS: rateio igualitário ou por fração ideal?



Eis um tema que atormenta inúmeros condôminos: o rateio das despesas!!


Aqui, conceitos abstratos de justiça e injustiça são comumente lançados para justificar as acaloradas discussões entre os moradores de uma edificação. É como se estivessem a brincar de cabo de guerra: de um lado da corda se encontram aqueles que defendem o rateio de forma igualitária, sob o fundamento de que as despesas ordinárias são para a manutenção das áreas comuns do condomínio e, por essa razão, não guardam relação com a dimensão da unidade privativa de cada morador. Do outro lado, tracionando a corda em sentido contrário, se encontram aqueles que defendem que as unidades maiores devem arcar como uma fatia maior das despesas.


A par dessa discussão, temos que ter em mente que a definição do critério de rateio das taxas condominiais deverá ser estabelecida pela convenção do condomínio. E, regra geral, o rateio será calculado na proporção das frações ideais.


A afirmação acima advém do disposto no inciso i do artigo 1.336 do Código Civil, ao regular que são deveres dos condôminos: contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.


Observem que a regra supratranscrita é dispositiva, o que significa dizer que a coletividade pode estabelecer, em sua convenção, um critério diverso do legal.


Mas, a clareza redacional do inciso i do artigo 1.336, de intelecção quase matemática, é suficiente para afastar as discussões que envolvem o tema?


Não! Com base argumentativa na violação ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, é defendida por alguns, a tese da ilegalidade do rateio das despesas pela fração ideal. Argumentam seus defensores que proprietários de unidades de menor dimensão, ao pagarem taxas em valores inferiores às daqueles proprietários de unidades com maior fração ideal, estariam tendo um enriquecimento indevido, uma vez que ambas as unidades – de maior e menor metragem - estariam contribuindo para o pagamento das mesmas despesas e por serviços por todos igualmente utilizados. Concluem, pois, que os custos não deveriam ser proporcionais ao tamanho das unidades, uma vez que unidades maiores, no cotejo coletivo, não trazem aos seus proprietários benesses diferenciadas e, por essa razão, não seria lícito lhes imporem valores diferenciados.


A lógica apresentada por essa corrente é simples: o morador da unidade com maior fração ideal, em comparação com as unidades menores, não utiliza mais dos porteiros, da faxineira, da área de lazer ou dos serviços de jardinagem, e, por essa razão, não pode ser compelido a pagar taxas mais elevadas.


Os argumentos apresentados são, à primeira vista, atrativos, contudo não podemos concordar com essa exposição, quando apresentada em termos tão amplos e de forma abstrata.


Ora, o legislador não impôs à coletividade condominial um critério de rateio predefinido. Pelo contrário, delegou à autonomia privada a escolha do critério que se lhe apresentasse mais adequado e, apenas no caso de omissão, ou quando expressamente estipulado, prevaleceria o rateio pela fração ideal.


Nesse sentido, a cláusula convencional dispondo o rateio pela fração ideal, não será, por si só, abusiva, injusta ou ilegal, mesmo porque encontra amparo legal. Todavia, numa análise particularizada da realidade fática, tal critério poderá se mostrar lesivo e passível de discussão judicial. Mas aqui, a análise será casuística, ou seja, será realizada no caso concreto, cabendo ao interessado apresentar uma comprovação robusta apta a infirmar a regra convencional.


Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta, Oliveira & Martins Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos do Grupo B&O

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