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  • Fábio Barletta

Meu apartamento pode ser penhorado por dívidas do condomínio?



Serei objetivo: sim, pode!


E a pergunta que se faz é a seguinte: depois de conhecer essa possibilidade você vai querer que seu condomínio continue sendo administrado com amadorismo?


Então condômino, cuidado: seu patrimônio corre risco!!


Entenda porquê!


Quando falamos em inadimplência nos condomínios, o enfoque é sempre o mesmo: os condôminos como devedores das taxas condominiais. Esquecemos, contudo, que o próprio condomínio também pode ser detentor de dívidas, seja em decorrência de compras ou prestações de serviços não quitadas, seja em virtude de condenações judiciais que lhe foram impostas.


Nesse cenário, quem deve se responsabilizar pelo pagamento?


Essa discussão, por vezes, esquecida, voltou à tona com o recente julgamento do Resp 1.473.484 pelo Superior Tribunal de Justiça, onde restou decidido que o morador pode ter seu bem penhorado para o condomínio pagar suas dívidas com terceiros.


Mas a questão, apesar de revivida nesse momento, não é nova.


Quando o assunto são as dívidas condominiais, temos que, num primeiro momento, é o próprio condomínio quem deve ser responsabilizado, podendo ter penhorado judicialmente, inclusive, suas receitas.


Contudo, o que muitos não sabem, é que, esgotadas as possibilidades de satisfação do crédito junto ao condomínio e, sendo indispensável a medida, o patrimônio dos condôminos pode ser atingido, mediante o redirecionamento da execução e independentemente do procedimento de desconsideração da personalidade jurídica.


Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:


RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO CONTRA CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REDIRECIONAMENTO CONTRA OS CONDÔMINOS. POSSIBILIDADE EM TESE. DOUTRINA. PRECEDENTE. CASO CONCRETO. PENHORA DE CRÉDITOS. OPÇÃO PELA MEDIDA MENOS GRAVOSA. 1.Controvérsia acerca da possibilidade de redirecionamento contra os condôminos de uma execução ajuizada por credor do condomínio horizontal. 2.Distinção entre condomínio horizontal e pessoa jurídica. Voto divergente no tópico de um dos integrantes da Terceira Turma. 3.Desnecessidade de aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica aos condomínios. 4.Possibilidade de redirecionamento da execução em relação aos condôminos após esgotadas as tentativas de constrição de bens do condomínio, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor. (...) (stj, Terceira Turma, Resp 1.486.478, Rel. Min Paulo de Tarso Sanseverino)


PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO CONDENADO. PENHORA DE BENS DE CONDÔMINOS. POSSIBILIDADE. - O CONDÔMINO, EM FACE DA OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM', PODE TER SUA UNIDADE PENHORADA PARA SATISFAZER EXECUÇÃO MOVIDA CONTRA O CONDOMÍNIO. - OS CONDÔMINOS SUPORTAM, NA PROPRIEDADE HORIZONTAL, E NA PROPORÇÃO DA RESPECTIVA QUOTA-PARTE, AS CONSEQUÊNCIAS DECORRENTES DE OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO INADIMPLENTE. (REsp 1.654RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11121989, DJ 05031990)


A inclusão dos condôminos no polo passivo é, sem sombra de dúvidas, uma medida excepcional, porém possível e, por essa razão, se mostra extremamente relevante a participação coletiva na fiscalização dos atos praticados pelo síndico.


E por que tal situação ocorre?


A discussão acerca do redirecionamento da execução passa pela análise da tormentosa questão envolvendo a personalidade jurídica dos condomínios edilícios, cujo entendimento majoritário é por considerá-lo um ente despersonalizado.


Nessa linha de entendimento e, como consequência lógica desse posicionamento, temos que o condomínio não é dotado de autonomia patrimonial e, por essa razão, as obrigações por ele contraídas vinculam e obrigam a todos os condôminos.


Mas, cabe reafirmar que o condomínio é quem deve ser, inicialmente, instado a saldar o débito, porquanto detentor de capacidade processual.  Caso seu patrimônio se mostre insuficiente, os condôminos deverão ser convocados a saldar o débito mediante contribuições extras. Em última hipótese, se ainda restar frustrada a execução, os condôminos podem ter penhorados, na proporção de suas quotas, suas unidades privadas, para quitação do débito condominial.


Percebam que, apesar da situação ora comentada ser excepcional, é de uma gravidade ímpar, e com repercussões gravíssimas para a coletividade condominial. Nem mesmo a alegação de se tratar aquele imóvel de bem de família ou que as dívidas condominiais foram contraídas antes da aquisição da unidade autônoma isentarão o condômino da responsabilidade.


Então, condôminos, fiscalizem a atuação do síndico de seu condomínio e exijam transparência na gestão! E você, síndico, qualifique-se, para não ser a mola propulsora de prejuízos para a coletividade condominial!


Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta, Oliveira & Martins Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos do Grupo B&O


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