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  • Fábio Barletta

Condomínio: o que é a Teoria da pluralidade dos direitos limitados?


Quem nunca escutou a frase: _ Eu comprei esse apartamento com meu dinheiro e faço nele o que bem entender?!


Pois é, ouvi novamente esses dias!


E o interessante é que transcorridos mais de 30 anos da promulgação de nossa Constituição Federal ainda escutamos, com muita frequência, afirmações desse jaez, com uma ou outra variante. Mas o sentido que o emissor da mensagem pretende transmitir é sempre o mesmo: meu direito de propriedade é absoluto.


Será mesmo?! Claro que não é!


Essa é uma visão absolutamente ultrapassada, refletindo um ideário advindo do antigo direito romano, quando a propriedade era vista como um direito ilimitado. Já faz tempo, contudo, que o exercício do direito de propriedade passou por um processo de releitura, porém ainda não compreendido por muitos. E, no âmbito condominial, essa percepção falha do instituto é sentida fortemente.


De forma simplista e bastante resumida, temos que a transformação na forma de se enxergar o direito de propriedade foi afirmada em nosso ordenamento pela Constituição Federal de 1998, ao lhe conferir uma feição funcionalizada e, posteriormente, na legislação civil-condominial, pelo artigo 1.335 que, sutilmente, regulamentou que são direitos dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.


Percebam que o advérbio livremente se relaciona tão somente ao verbo dispor, de onde se conclui que o uso e a fruição podem sofrer restrições.


Toda essa evolução legislativa, trouxe reflexos diretos no direito condominial e no dia a dia dos condomínios, razão pela qual podemos afirmar, sem medo de errar, que compete ao morador servir-se da sua unidade e utiliza-la sem prejuízo da coletividade, abstendo-se da prática de atos que afetem o sossego, a saúde e a segurança dos demais condôminos.


O proprietário, numa visão atual do tema, assume, além de posições jurídicas ativas (poderes), posições jurídicas passivas (deveres), outrora inexistentes. A utilização de sua propriedade, portanto, não pode representar um sacrifício aos direitos de terceiros.


As particularidades da vida em um condomínio edilício exigem um esforço de todos os membros da coletividade para a manutenção de uma convivência harmônica. A diversidade de pessoas e a proximidade entre os moradores potencializam as desavenças e elevam exponencialmente os problemas gerados pela vida coletiva


E é nesse contexto que se insere a Teoria da Pluralidade dos Direitos Limitados. Temos aqui a premissa de que as unidades autônomas se condicionam reciprocamente, ou seja, meu direito de propriedade limita o do meu vizinho e demais moradores, ao mesmo tempo que é por eles limitado. A teoria, portanto, se traduz em uma regra de harmonização de interesses, reafirmando ao morador que ele se encontra inserido em uma unidade maior, que é a coletividade condominial e que, por essa razão, não há mais espaço para um individualismo indiscriminado.


Conforme pontuado pela Min. Nancy Andrighi “o direito de propriedade admite restrições, já que o interesse coletivo tem supremacia sobre os individuais. Assim, é iniludível que cada condômino tem o direito de usar e usufruir de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas da boa vizinhança, e usar das partes comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais, nem embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”


A Teoria da Pluralidade dos Direitos Limitados se traduz, portanto, em uma “limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daquela coletividade. O proprietário tem todo direito (...) de exercer seu direito sobre o bem, escolhendo como deseja ocupá-lo. O que não pode é causar perturbação, desassossego, insegurança aos demais condôminos. Portanto, em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio existe limite entre o exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.”


Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos e Gestores Condominiais do Grupo B&O em parceria com a CMI-SECOVI/MG.Professor do módulo "Administração de Condomínios" do curso de pós-graduação em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Dom Cabral

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