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  • Fábio Barletta

Condômino que parcelou o débito pode votar nas assembleias?


Em nosso post anterior, quando abordamos o tema - Condômino inadimplente pode concorrer ao cargo de sindico?ressaltamos, ainda em suas primeiras linhas, que a finalidade primordial do regramento interno do condomínio é complementar a lei e não simplesmente transcrevê-la, sob pena de trazer para o seio condominial toda a discussão havida no campo doutrinário. Essa observação vem, novamente, bem a calhar!


Via de regra, as convenções limitam-se a copiar o teor do inciso III, do artigo 1.335 do Código Civil, sem maiores desmembramentos. E talvez assim o façam pela clareza matemática do texto legal. Mas será que realmente existe uma clareza nesse inciso?


Pois bem, o artigo supracitado estabelece que são direitos do condômino: (...) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.


Então, problematizando o tema: o condômino que celebra acordo com o condomínio para o parcelamento de seu débito e o vem cumprindo regularmente está quite com o condomínio e, via de consequência, pode votar na assembleia? Ou o acordo, antes de sua quitação plena, não descaracteriza a inadimplência, estando tal condômino impedido de votar?


A resposta a esse questionamento não chega a ser um consenso.


Uma primeira corrente de pensamento, sob o fundamento de que com a formalização do acordo teria havido uma novação objetiva, defende o direito de voto dos condôminos que se encontram na situação ora analisada.


A novação objetiva, de forma bastante simplista, pode ser entendida como um instituto do direito civil que consiste na criação de uma nova obrigação em substituição à obrigação originária, extinguindo-a. Para os adeptos dessa corrente, em razão da concessão de novos prazos para pagamento, a nova dívida não seria mais líquida, deixando o condômino, por consequência, de estar em mora com o condomínio.


Não comungamos, contudo, com essa forma de pensar. Isto porque, para a configuração da novação, dois requisitos se mostram necessários: a constituição de uma nova obrigação, em substituição a anterior, e o animus novandi, que é a vontade de extinguir a obrigação existente com a criação de outra.


Entendemos que o condomínio, ao parcelar a dívida de um condômino, está apenas criando instrumentos facilitadores para satisfação de seu crédito, não cabendo falar em modificação, substituição ou extinção da dívida ‘anterior’. Não há modificação do objeto ou da natureza da dívida, que permanece sendo taxa condominial não quitada.


Trata-se, pois, em nosso entender, de um mero parcelamento das taxas inadimplidas e como tal deve ser tratado.


Para que o instituto da novação objetiva se caracterize, mister “uma modificação substancial do objeto ou de sua natureza. Assim, se a modificação é de pouco significância para o conteúdo da prestação, não há novação, como ocorre quando o devedor aceita parcelar uma dívida à vista, quando concorda em fazer pequeno abatimento no valor, ou quando há reforço de garantia.”[1] (g.n)


Nesse contexto, entendemos que mesmo diante da formalização do acordo para parcelamento da dívida, o condômino permanece inadimplente perante o condomínio, situação que somente se alterará com sua quitação integral.


O fato de o condômino estar cumprindo a tempo e modo com os termos do acordo, significa dizer, apenas, que não se encontra em mora com a transação firmada, não podendo estender tal afirmação para concluir que se encontra quite com suas obrigações condominiais, o que efetivamente não está.


O termo quite significa livre de dívida, desobrigado. Ocorre que, enquanto persistirem parcelas a serem adimplidas, haverá uma obrigação a ser cumprida e, onde há obrigação pendente, não há quitação.


Fato é que a questão é tormentosa e comporta entendimentos diversos, razão pela qual entendemos ser de bom alvitre, caso a convenção de condomínio seja omissa em seu tratamento, que conste do termo de acordo a proibição do voto enquanto não satisfeitas todas as obrigações em sua integralidade.


Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos e Gestores Condominiais do Grupo B&O em parceria com a CMI-SECOVI/MG.Professor do módulo "Administração de Condomínios" do curso de pós-graduação em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Dom Cabral


[1] bdine jr, Hamid Charaf - Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: lei 10406, de 10.02.2002/coordenado Cesar Peluzo. Ed Manole – 9 ed, 2015, p 327


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