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  • Fábio Barletta

Condômino inadimplente pode concorrer ao cargo de sindico?


Iniciada a assembleia para eleição de um novo síndico, surge o problema: um condômino inadimplente lança sua candidatura. E agora?


O presidente da mesa, com a convenção de condomínio em mãos, lê em voz alta o disposto na Cláusula Décima Segunda: são direitos do condômino: (...) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.


Percebam que a cláusula convencional consiste na transcrição exata do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, sem maiores detalhamentos. E geralmente as convenções assim tratam o tema! Uma falha, convenhamos, porque a finalidade primordial do regramento interno do condomínio é complementar a lei e não simplesmente transcrevê-la, sob pena de trazer para o seio condominial toda a discussão havida no campo doutrinário.


A convenção, nesse exemplo apresentado, não se mostra, portanto, autossuficiente.


Por ser um ato-regra de natureza institucional e força cogente, que possui como fonte a vontade convergente de no mínimo dois terços dos condôminos, a Convenção, tal qual a lei, é constituída por normas gerais e abstratas cuja impessoalidade é a tônica. Ela se aplica a todo o microcosmo condominial de maneira indistinta, como instrumento garantidor de uma coexistência harmônica e pacifica, através de comandos comportamentais positivos e negativos.


Todavia, quando se mostra lacunosa, se faz necessário um sistema de integração e processos de interpretação das normas convencionais para adequada solução das demandas.


Voltando ao tema proposto e, valendo-nos do processo literal ou gramatical, concluiríamos que o inadimplente poderia concorrer ao cargo de síndico, uma vez que a convenção, reproduzindo o texto legal, o proibiu tão somente de participar e votar, mas não o de ser votado nas assembleias.


Mas a pergunta que fazemos é a seguinte: soa coerente essa interpretação? A lei civil realmente tinha a intenção de possibilitar ao inadimplente o direito de se candidatar ao cargo máximo do condomínio?


Entendemos que a interpretação puramente gramatical se mostra insatisfatória na hipótese ora apresentada, razão pela qual nos valeremos de outro mecanismo que nos é colocado à disposição, a interpretação teleológica, ou seja, aquela que busca aferir a finalidade da norma. Ao se interpretar um comando normativo, se deve tentar extrair o seu real sentido, sua mens legis, conferindo-lhe aplicabilidade ao contexto social que o mesmo visa regular.


Neste sentido, cremos que o intuito do legislador ao proibir a participação do condômino inadimplente foi fazê-lo de forma ampla, não na acepção de impossibilitar sua presença física à assembleia, mas sim no sentido de vedar que o mesmo possa, de qualquer forma, influir em suas decisões, seja ativa ou passivamente.


Assim e, com relação ao exercício do direito de voto, entendemos que o legislador vedou tanto a participação ativa do condômino inadimplente (votar), como sua participação passiva (ser votado).


Ademais, não parece haver discussão de que a condição de devedor se mostra conflituosa e incompatível com a figura daquele que exercerá o encargo diretivo do condomínio. Ora, se o próprio síndico não cumpre seus deveres de condômino, como poderá exigir o cumprimento pelos demais? Seria razoável o síndico exigir o pagamento dos outros condôminos faltosos estando ele em situação similar? E, a permanecer a inadimplência, o condomínio seria gerido por um síndico que sequer pode participar das assembleias?


São questionamentos que demonstram haver nítido conflito de interesses entre o síndico inadimplente e os anseios da coletividade condominial, o que corrobora nosso entendimento de que os condôminos faltosos não podem participar da eleição para síndico.


Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advocacia Condominial e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais, empresas integrantes do Grupo B&O. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos e Gestores Condominiais do Grupo B&O em parceria com a CMI-SECOVI/MG.Professor do módulo "Administração de Condomínios" do curso de pós-graduação em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Dom Cabral


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