PERGUNTAS E RESPOSTAS

1. Quais assuntos devem ser tratados pela convenção de condomínio?

O Código Civil enumera nos artigos 1.332 e 1.334, um rol mínimo de matérias que devem ser reguladas pela convenção. Eis a listagem legal:

  1. a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

  2. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

  3. o fim a que as unidades se destinam;

  4. a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

  5. sua forma de administração;

  6. a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

  7. as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

  8. o regimento interno.

 

Esse rol, contudo, não é exaustivo, podendo a coletividade condominial inserir em suas convenções outras matérias, direitos e deveres de seus membros.

 

2. A convenção de condomínio requer instrumento público?

 

Não. (art. 1.334 § 1º do Código Civil).

 

3. Qual o quórum legal para instituição e posteriores alterações da convenção?

Nos termos do artigo 1.333 do Código Civil, a convenção que institui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. O artigo 1.351, por sua vez, regulamenta que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, sendo que certas matérias - mudança da destinação da edificação, da unidade autônoma ou da fração ideal - demandam unanimidade dos condôminos.

 

4. Havendo conflito entre uma norma da convenção e uma norma do código civil, qual deve prevalecer?

 

Prevalece a regra do Código Civil em virtude do sistema de hierarquização das normas.

 

5. O código civil de 2002 impõe a atualização da convenção de condomínio?

 

Não. O Código Civil não exige a alteração das convenções de condomínio que lhe sejam anteriores. Todavia, a validade de seus termos estará sujeita à sua adequação aos dispositivos legais, ou seja, o regramento trazido pela convenção permanece vigente e poderá ser aplicado, desde que não afronte os comandos insertos no Código Civil.  

 

Assim, as convenções anteriores ao Código Civil de 2002, continuam vigentes e são válidas naquilo que não contrariarem a lei civil.

 

Contudo, um dos pilares da gestão condominial eficiente é a manutenção de uma convenção de condomínio atualizada, uma vez que, convenções obsoletas são omissas em vários pontos relevantes para o dia a dia condominial, notadamente em razão dos avanços culturais e tecnológicos atualmente verificados.  Tal situação gera insegurança nos condôminos e, por vezes, sequer retratam os anseios atuais da coletividade.

 

6. Há necessidade de registro da convenção de condomínio para que haja vinculação dos condôminos aos seus termos?

Não. Este é o teor do enunciado da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça: “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. (g.n)

 

7. Há necessidade de registro da convenção de condomínio para que terceiros estejam sujeitos aos seus termos?

 

Sim. Essa é a dicção do parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil: para ser oponível contra terceiros, a convenção de condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis

 

8. Havendo um conflito entre as regras da convenção de condomínio e do regimento interno qual deve prevalecer?

Prevalece a norma da convenção. O regimento interno possui a função de pormenorizar as normais gerais constantes da convenção de condomínio, não podendo com elas conflitar.

9. Qual o quórum para alteração do regimento interno?

A lei civil não estipulou um quórum especial para a alteração do regimento. Assim, frente a omissão legislativa, cabe à convenção de condomínio definir o quórum para a alteração do regimento interno e, sendo ela silente, o quórum será o de maioria simples.

 

10. O que é a assembleia de condomínio?

 

A assembleia é o órgão deliberativo máximo do condomínio. É através da assembleia que a sociedade condominial se reúne e delibera sobre os assuntos que lhe são de interesse, definindo os rumos a serem tomados na gestão da edificação.

11. Quem está sujeito às decisões das assembleias?

 

Todos os integrantes da coletividade condominial se sujeitam às decisões tomadas em assembleia, incluindo os condôminos dissidentes, ou seja, aqueles que foram contrários a deliberação que se sagrou vencedora, e os que, devidamente convocados, permaneceram omissos.

 

12. Quais são as espécies de assembleia condominial?

Os tipos e classificação das assembleias, é variável na doutrina, mas em uma visão mais ampla podemos elencar 4 (quatro) as espécies de assembleia:

  1. Assembleia Geral de Instituição do Condomínio;

  2. Assembleia Geral Ordinária;

  3. Assembleia Geral Extraordinária;

  4. Assembleia Geral Especial dos artigos 1.343 – construção de novo pavimento -  e 1.357 – extinção do condomínio, ambos do Código Civil.

 

13. Qual o objetivo da assembleia geral ordinária?

A AGO possui uma pauta mínima trazida pelo Código Civil, em seu artigo 1350. Assim, o objetivo da AGO, é deliberar sobre as seguintes matérias:

 

  1. Aprovação do orçamento das despesas;

  2. Aprovação das contribuições dos condôminos;

  3. Aprovação da prestação de contas;

  4. Eventualmente, a eleição do novo síndico;

  5. Alteração do regimento interno.

 

14. Existe uma periodicidade mínima para a realização da AGO?

 

Sim. A AGO deverá ser instalada anualmente.

 

15. Quem deve convocar a AGO?

 

 A convocação da AGO é um dever do Síndico.

 

16. E se o síndico se mantiver inerte e não convocar a assembleia?

 

Na hipótese de omissão do síndico, a assembleia poderá ser convocada por 1/4 (um quarto) dos condôminos e, se ainda assim não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.

 

17.  Qual o objetivo da assembleia geral extraordinária?

Diferentemente do tratamento conferido à AGO, o legislador não definiu uma pauta mínima de matérias a serem deliberadas em AGE. Nesse sentido, serão deliberados em AGE, todos os assuntos que se mostrarem relevantes para a coletividade.

 

18. Existe uma periodicidade mínima para a realização da AGE?

 

Não. A AGE pode ser convocada a qualquer tempo e quantas vezes se mostrarem necessárias.

 

19. Quem deve convocar a AGE?

 

 A convocação da AGE será efetivada pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos.

 

 20. A lei definiu a forma de convocação das assembleias?

Não. A legislação não minudenciou as questões relativas às assembleias, delegando tal encargo à convenção de condomínio. Assim, compete à convenção definir a forma de convocação.

 

21. Quem deve ser convocado para as assembleias?

Todos os condôminos, sem exceção, deverão ser convocados para a assembleia. A lei é taxativa nesse sentido, ao afirmar que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

 

22. A ausência de convocação de algum condômino pode dar ensejo à anulação da assembleia?

Sim. A ausência de convocação de um ou mais condôminos pode dar ensejo à anulação da assembleia e, consequentemente, restarem invalidadas todas as suas deliberações.

 

23. O condômino inadimplente deve ser convocado para a assembleia?

 

Sim, uma vez que o condômino em mora pode, até a data da assembleia, quitar seus débitos condominiais, estando, assim, apto a exercer seus direitos. A quitação integral dos débitos, ainda que no dia designado para a reunião, restaura ao condômino, até então faltoso, seu direito de voto.

 

24. Existe um lapso temporal legal entre a data da convocação e a data realização da assembleia?

A legislação civil não impôs lapsos temporais entre a convocação e a realização da assembleia, tema que deverá ser regulado pela convenção de condomínio. Contudo, sendo esta omissa, deve-se conferir aos condôminos um prazo suficiente para conhecimento, interação e reflexão sobre a pauta de deliberação.

 

25. Do instrumento convocatório deve constar a pauta de deliberação?

 

Sim. Do documento de convocação deverá constar, necessariamente, a pauta dos assuntos que serão debatidos, a fim de que todos os condôminos deles tenham ciência prévia e estejam aptos a deliberar.

 

26. É possível inserção do tópico assuntos gerais no instrumento convocatório?

 

Sim, todavia, a eficácia do tópico assuntos gerais é restrita, uma vez que matérias discutidas sob tal epígrafe terão caráter meramente informativo, mas não deliberativo, sob pena de nulidade, salvo se se tratar de matéria de grande urgência.

 

27. O condômino inadimplente pode votar na assembleia?

 

Não. O exercício do direito de voto dos condôminos está vinculado à pontualidade do pagamento das taxas condominiais, conforme preceitua o inciso iii do artigo 1.335 do Código Civil, nos seguintes termos: são direitos do condômino: (...) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 

28. Qual o critério legal para quantificação dos votos?

O parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil estabelece que, como regra geral, os votos serão proporcionais às frações ideais (...) pertencentes a cada condômino. Essa norma, contudo, é dispositiva, o que significa dizer que pode ser modificada pela vontade da coletividade condominial. Essa interpretação advém da parte final do próprio parágrafo único ora citado, ao estabelecer que os votos serão proporcionais às frações ideais (...), salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

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